Planung, Einreichung, Benützungsbewilligung
Für die Errichtung eines Fertighauses, aber auch für die niveaumäßige Veränderung eines Grundstückes, ist eine Planung nötig. Diese beinhaltet nicht nur die flächenmäßige und räumliche Darstellung, sondern sie muss auch auf die örtlichen und äußeren Gegebenheiten Rücksicht nehmen. Planungskosten für Fertighäuser sind im Kaufpreis enthalten und können nur bei Mehrfachplanung auf Wunsch des Käufers auch separat in Rechnung gestellt werden, wenn ein eigener Planungsauftrag eines Fertighauses gegeben wird.
Der Lage eines Gebäudes auf einem Grundstück sind oft bedeutende Grenzen gesetzt. Flucht- und Begrenzungslinien, Bauabstände, aber auch Höhenlagen werden von den Behörden vorgeschrieben. Daher soll vor einer Planung bei der Gemeinde um die Bekanntgabe der Fluchtlinien und Höhenlagen eingereicht werden. Mit diesem Bescheid werden auch die Höhenlagen eines Ortskanals und dergleichen angegeben. Diese Angaben können manches Mal so einschneidend sein, dass eine gewünschte Verbauung oder Bauform gar nicht mehr ausgeführt werden kann. Der Wert eines Hauses und die Nutzungsqualität sind aber weitestgehend von der Qualität der Planung abhängig. Das wirkliche Können eines Planers liegt nicht nur in der gekonnten Fassadengestaltung, sondern vor allem in der Grundrissplanung. Hier kommt primär die "Wohnqualität" zum Tragen und diese sollte bei einem Wohnhaus an vorderster Stelle liegen.
Es steht fest, dass ein guter Grundriss immer zu einer guten Fassadengestaltung führt, selten aber umgekehrt.
Einen guten Grundriss zu machen, erfordert jedoch ein hohes Können, und das haben meist nur erfahrene Architekten und Baumeister.
Fertighäuser werden fast ausnahmslos von Architekten geplant, wobei natürlich die Planungskosten auf eine Serie von typisierten Objekten umgelegt werden können. Bei einem individuell geplanten Haus betreffen die Planungskosten nur dieses Projekt. Dafür hat aber der Hausbauer auch die Gewissheit, ein Unikat für seine Bedürfnisse und entsprechend den örtlichen Gegebenheiten zu erhalten.
Einreichung
Für die Einreichung eines Bauvorhabens bei einer Behörde ist ein Einreichungsplan mit einer Baubeschreibung nötig. Einrechpläne werden im Maßstab 1:100 erstellt. Es müssen sämtliche Geschossgrundrisse, Gebäudeschnitte und alle Ansichten auf diesem Plan erhalten sein, ebenfalls auch ein Lageplan, in dem Wasserentsorgung mit allen Höhenmaßen und Querschnitten, die Fluchtlinie und sämtliche Anrainer an dem Grundstück mit Name und Adresse enthalten sein müssen. Weiters ist dem Einreichplan ein Grundbuchauszug, der nicht älter als 3 Monate sein darf, beizulegen.
Bauausführung
Die Errichtung eines Bauwerkes darf erst nach Ausstellung eines gültigen Baubescheides erfolgen. Jede Bautätigkeit vor der Ausstellung eines Baubescheides ist unbedingt zu unterlassen und könnte schwerwiegende Folgen und Strafen nach sich ziehen.
Bei Inanspruchnahme von Wohnbauförderungsmitteln würden solche durch einen vorzeitigen Baubeginn für immer verloren gehen. Die Errichtung von Bauwerken ist konzessionsgebunden, d.h. dass nur ein konzessioniertes und befugtes Unternehmen ein Bauwerk ausführen darf, und das nur im Rahmen seiner Befugnis. Dass dies der Fall ist, bestätigt der Firmeninhaber mit einer weithin sichtbaren Tafel an der Baustelle, die laufend von den Behörden überprüft wird.
Die befugte Firma meldet auch der Behörde vor Baubeginn den fachlich ausgebildeten und von der Behörde anerkannten Bauführer. Dieser ist sowohl für das Geschehen auf der Baustelle als auch für die Einhaltung der baubehördlichen und technischen Vorschriften verantwortlich. Alle an der Baustelle tätigen Personen unterstehen der Aufsichtspflicht und Kontrolle des Bauführers einschließlich dem Bauherrn, wenn dieser auf der Baustelle mitarbeitet. Eine Bautätigkeit ist ungesetzlich, wenn diese ohne einen nominierten Bauführer durchgeführt wird.
Sollte nach einem Bauabschnitt ein weiterer Bauabschnitt folgen, der nicht von der gleichen Firma und nicht mit demselben Bauleiter ausgeführt wird, so muss dies bei der Baubehörde vor der Weiterführung des Baues bekanntgegeben werden.
Da dieser nachfolgende Bauführer jedoch immer für das Gesamtbauwerk verantwortlich ist, ist es nötig und verständlich, dass von der Firma die zuvor am Fertighaus gearbeitet hat, und deren Bauleiter die nötigen Unterlagen, ein Baubericht und alle statischen Nachweise verlangt werden:
- Standsicherheit
Die Kontrolle, ob die Standsicherheit des Gebäudes durch entsprechende Fundierungsmaßnahmen gewährleistet ist. - Statik
Die Kontrolle bzw. Überprüfung, ob die statischen Tragfähigkeiten den erforderlichen Belastungen und Nutzungen entsprechen. - Schutzmaßnahmen
Die Kontrolle der Schutzmaßnahmen gegen Erdfeuchte, Hangwasser und Druckwasser bei Kellerbauten. - Aussparungen
Die Kontrolle der Aussparungen für Luft- und Rauchfänge, der Leitungs- und Kanaldurchführungen, der Stiegenabgänge und Stiegendurchlässe und der Aussparungen für allfällige Verankerungen. - Ausführung
Die Kontrolle der maßgerechten Ausführung
Die Übernahme dieser Arbeiten - und damit auch ihre Haftung - ist durch ein Kellerabnahmeprotokoll zu bestätigen.
Die ausführende Firma bzw. deren Bauleiter haftet auch für die Durchführung der im Baubescheid festgesetzten bzw. der durch die Baugesetzgebung verordneten Auflagen und Überprüfungen.
Der Bauleiter darf Abweichungen von diesen Vorschreibungen nicht zur Kenntnis nehmen und hat nur die Möglichkeit, seine Bauleiterfunktion gegenüber der Behörde zurückzulegen. Er ist nämlich der Garant der ordnungsmäßigen Ausführung gegenüber der Behörde.
Kann die Baubehörde feststellen, dass ein Bauwerk ohne ordnungsgemäße Führung eines befugten Bauleiters hergestellt wurde, wird sie nicht nur eine Benützungsbewilligung (Kollaudierung) verweigern, sondern kann auch den Abbruch des gesamten Bauwerkes beantragen und vollziehen!
Da aus den Arbeitsunterlagen (Stampiglien, Briefköpfen etc.) nicht sicher entnommen werden kann, ob eine beauftragte Firma auch die nötigen Berechtigungen und Konzessionen hat, sein empfohlen, vor Auftragserteilung bei den zuständigen Gremien nachzufragen.
Fertigstellungsanzeigen und Benützungsbewilligungen in den einzelnen Ländern
Burgenland
Burgenländisches Baugesetz 1997, LGBI. Nr. 10/1998, § 27
Fertigstellungsanzeige: "Fertigstellungsanzeige"
Frist: keine bzw. 3 Wochen
Dokumente: Rauchfangbefund, Schlussüberprüfungsprotokoll von Bausachverständigem
Überprüfung durch Behörde: Wenn kein Schlussüberprüfungsprotokoll vorliegt bestellt Behörde nach 3 Wochen Bausachverständigen
Kärnten
Kärntner Bauordnung 1996, LGBI. Nr. 62/1996, §§ 39-40
Fertigstellungsanzeige: "Meldung der Vollendung eines Vorhabens"
Frist: 1 Woche
Dokumente: Bauleiter legt Bestätigungen aller beteiligten Unternehmen vor, dass Baubewilligung und Kärntner Bauvorschriften eingehalten
Überprüfung durch Behörde: "Prüfung". Nachweise für Rauch- und Abgasfänge, Bestätigungen der Unternehmen, Befunde für Anlagen oder Anlagenteile, wo dies angeordnet wurde
Niederösterreich
Niederösterreichische Bauordnung 1996, 8200-0, § 30
Fertigstellungsanzeige: "Anzeige der Fertigstellung" (nur bei bewilligungspflichtigen Bauvorhaben)
Frist: -
Dokumente: Lageplan (Neu- oder Zubauten), Bestandsplan (bei Abweichungen), Bescheinigung des Bauführers über bewilligungsgemäße Ausführung, Befunde und Bescheinigungen gem. Bewilligungsbescheid
Überprüfung durch Behörde: Nur wenn keine Bescheinigung des Bauführers vorgelegt wird.
Oberösterreich
Oberösterreichische Bauordnung 1994, LGBI. Nr. 66/1994 i.d.F. LGBI. Nr. 70/1998, §§ 42 und 43
Fertigstellungsanzeige: "Anzeige der Baufertigstellung" (bei Neu-, Zu- oder Umbauten von Gebäuden, bei anderen bewilligungspflichtigen Vorhaben nur wenn im Bewilligungsbescheid vorgeschrieben)
Frist: -
Dokumente: Nur für andere Gebäude als Kleinhäuser und Nebengebäude: Bestätigung des Bauführers über bewilligungsgemäße und fachtechnische Ausführung bzw. Befunde sachverständiger Personen für Teile des Bauvorhabens, wo solche beigezogen waren, erforderlichenfalls Rauchfangbefund, Befunde über Heizungs-, Gas-, Elektrizitäts-, Blitzschutzanlagen, Senkgruben etc.
Überprüfung durch Behörde
Salzburg
Salzburger Baupolizeigesetz 1997, LGBI. Nr. 40/1997, § 17
Fertigstellungsanzeige: "Anzeige der Vollendung einer baulichen Maßnahme"
Frist: -
Dokumente: Bestätigung des Bauausführenden bzw. Bauführers über die Bewilligung bzw. Kenntnisnahme der Bauanzeige und den Bauvorschriften gemäße Bauausführung, erforderlichenfalls diverse Befunde und Bescheinungen gemäß Bewilligung bzw. Kenntnisnahme, Lageplan bei Neubauten
Überprüfung durch Behörde: Im Falle von bewilligungspflichtigen Bauvorhaben "tunlichst" binnen Jahresfrist
Steiermark
Steiermärkisches Baugesetz, LGBI. Nr. 59/1995, § 38
Fertigstellungsanzeige: "Ansuchen um Benützungsbewilligung" (nur in Fällen, wo Benützungsbewilligung erforderlich ist)
Frist: -
Dokumente: Bescheinigung des Bauführers über bewilligungsgemäße und den Bauvorschriften konforme Bauausführung, Rauchfangkehrerbefund, allfällige weitere Befunde und Bescheinigungen
Überprüfung durch Behörde: Nur bei fehlender Bescheinigung des Bauführers
Tirol
Tiroler Bauordnung 1998, LGBI. Nr. 15/1998, § 35
Fertigstellungsanzeige: "Anzeige der Bauvollendung"
Frist: -
Dokumente: Gegebenenfalls Rauchfangbefund und sonstige gem. Baubewilligung erforderliche Unterlagen
Überprüfung durch Behörde:
Vorarlberg
Vorarlberger Baugesetz, LGBI. Nr. 39/1972 i.d.F. LGBI. Nr. 72/1997, § 45
Fertigstellungsanzeige: "Meldung der Vollendung" (bei bewilligungspflichtigen Vorhaben, soferne in der Baubewilligung nicht als entbehrlich festgelegt)
Frist: 2 Wochen
Dokumente: schriftliche Meldung der Vollendung, dabei entweder Antrag auf Benützungsbewilligung oder bei vereinfachtem Verfahren: Erklärung des Antragstellers, dass Bauvorschriften eingehalten sind und das Vorhaben gem. dem Antrag ausgeführt wurde, dass zur Planverfassung befugte Person die Bauausführung überwacht hat, Bestätigung der überwachenden Person
Überprüfung durch Behörde: "Prüfung der vollendeten Bauausführung". Im Falle von bewilligungspflichtigen vorhaben, die im Falle von Vorhaben, für die ein vereinfachtes Verfahren durchgeführt wurde, kann Behörde darauf verzichten
Wien
Wiener Bauordnung, LGBI. Nr. 11/1930 i.d.F. LGBI. 46/1998, § 128
Fertigstellungsanzeige: "Fertigstellungsanzeige"
Frist: -
Dokumente: Bestätigung eines Ziviltechnikers (vom Bauwerber und vom Bauführer verschieden) über bewilligungsgemäße und bauordnungskonforme Bauausführung*, gegebenenfalls Überprüfungsbefunde des Prüfingenieurs*, Rauchfang- und Kanalgutachten, allfällige sonstige Gutachten, erforderlichenfalls Bewilligung oder Kenntnisnahmen von Planänderungen (Auf die mit * gekennzeichneten Unterlagen kann bei geringfügigen Bauten in Bewilligung verzichtet werden)
Überprüfung durch Behörde:
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